Elle est gestionnaire de paie depuis onze ans, connaît son quartier par cœur et passe ses samedis à faire visiter, bénévolement, les appartements de ses proches. Un jour, l’idée devient un projet : vendre de l’immobilier, mais sans lâcher son CDI tant que les premières commissions ne sont pas tombées. La question qu’elle pose alors à son service RH tient en une ligne. Est-ce seulement permis ?
Un statut d’indépendant qui se superpose au contrat de travail
Le mandataire immobilier n’est pas, en principe, un salarié de l’agence ou du réseau qui l’accueille. Il exerce comme agent commercial indépendant, au sens de l’article L.134-1 du Code de commerce, et travaille sous la carte professionnelle détenue par le réseau, dont le titulaire lui délivre une attestation d’habilitation. S’il exerce en nom propre, il s’immatricule au registre spécial des agents commerciaux. Comme tout professionnel habilité, il doit ensuite suivre une formation continue de 42 heures sur trois ans, dont une part consacrée à la déontologie. Le réseau Propriétés Privées, qui présente sur sa page dédiée les conditions pour devenir mandataire en immobilier, rappelle qu’aucun diplôme n’est exigé pour démarrer et liste les formes juridiques possibles : micro-entreprise, entreprise individuelle, EURL ou SASU.
En principe, un salarié peut exercer une activité indépendante à côté de son poste. Reste que ce cumul se négocie avec deux contraintes que beaucoup découvrent trop tard.
Loyauté et exclusivité, les deux points à vérifier
La première est l’obligation de loyauté. L’article L.1222-1 du Code du travail impose d’exécuter le contrat de bonne foi. En clair : pas de prospection pendant les heures de travail, pas d’usage du téléphone ou du fichier de l’employeur, et aucune activité qui le concurrencerait directement (ce qui, pour une salariée d’agence immobilière, change tout).
La seconde tient au contrat lui-même. Une clause d’exclusivité n’est valable, selon le principe posé par l’article L.1121-1 et appliqué par les juges, que si elle est justifiée par la nature de la tâche et proportionnée au but recherché. Et le salarié qui crée ou reprend une entreprise bénéficie d’une parenthèse : pendant un an, l’employeur ne peut pas lui opposer cette clause, même si le contrat ou la convention collective la prévoit, en vertu de l’article L.1222-5 (seuls les VRP en sont exclus). La loyauté, elle, ne s’interrompt jamais.
Avant de s’immatriculer, mieux vaut relire :
- le contrat de travail, à la recherche d’une clause d’exclusivité ou de non-concurrence ;
- la convention collective applicable ;
- le règlement intérieur, pour l’usage des outils professionnels ;
- l’activité réelle de l’employeur, afin d’écarter tout risque de concurrence.
Salarié et mandataire immobilier : congé, temps partiel ou départ
Le cumul pur n’est qu’une option parmi d’autres. Le Code du travail prévoit, aux articles L.3142-105 et suivants, un congé ou un passage à temps partiel pour création ou reprise d’entreprise, ouvert, sauf accord collectif différent, aux salariés justifiant de 24 mois d’ancienneté, consécutifs ou non. L’employeur peut différer la demande, voire la refuser dans certains cas. À l’issue, le salarié retrouve son poste ou un emploi similaire, ou met fin à son contrat, par démission notamment.
| Option | Ce qu’elle permet | Point d’attention |
|---|---|---|
| Cumul simple | Garder son salaire entier pendant le lancement | Soirées et week-ends, loyauté stricte |
| Temps partiel pour création d’entreprise | Libérer des jours de prospection | Salaire réduit d’autant, demande que l’employeur peut différer |
| Congé pour création d’entreprise | Tester le métier à plein temps, avec retour dans son poste ou un emploi similaire | Contrat suspendu, donc pas de salaire |
| Rupture conventionnelle | Ouvrir des droits à l’assurance chômage | Nécessite l’accord des deux parties |
Une démission peut aussi ouvrir des droits, à condition de faire valider avant de démissionner, par une commission Transitions Pro, le caractère « réel et sérieux » de son projet de reconversion, ce qui suppose notamment au moins 1 300 jours travaillés au cours des 60 derniers mois.
Pourquoi les premiers mois pèsent si lourd
Le mandataire est le plus souvent rémunéré à la seule commission, sans fixe. Propriétés Privées avance d’ailleurs un chiffre sans détour sur sa page : selon le réseau, 95 % des mandataires débutants n’ont aucun revenu sur leurs trois premiers mois. Une vente se prépare longtemps avant de se conclure, entre la rentrée du mandat, les visites, l’offre et la signature de l’acte.
C’est précisément là que le contrat de travail joue son rôle d’amortisseur. Garder un salaire pendant que le portefeuille se constitue, c’est éviter de juger le métier sur ses débuts, qui sont souvent les plus maigres.
Ce que la fonction RH peut en faire
Pour un service RH, ce type de projet arrive souvent par la petite porte : une question informelle à la machine à café, une demande de passage à temps partiel sans motif affiché. Un DRH le résumait un jour en off : « on préfère l’apprendre de la bouche du salarié que par une annonce sur un portail immobilier ». Encadrer le cumul par écrit, rappeler les règles de loyauté et étudier sérieusement une demande de congé coûte peu. Refuser par principe pousse le projet dans l’ombre, et le salarié avec.
Reste une question que peu d’entreprises se posent : combien de leurs salariés préparent déjà leur sortie, le samedi matin, un trousseau de clés à la main ?
Sources
- Code du travail, articles L.1121-1, L.1222-1, L.1222-5 et L.3142-105 et suivants (Légifrance)
- Code de commerce, article L.134-1
- Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet
- Décret n° 2016-173 du 18 février 2016 relatif à la formation continue des professionnels de l’immobilier
- Service-public.fr, fiches « Congé pour création ou reprise d’entreprise » et « Démission pour reconversion professionnelle »
- France Travail, droits à l’allocation chômage